不動産投資初心者必見！入居率を上げる方法
不動産投資では、物件取得がゴールではなくスタートです。毎月の家賃収入は、入居者がいて初めて発生します。収入がなければローンの返済にも支障が出ますし、キャッシュフローの悪化も避けられません。不動産賃貸経営をする以上、誰しもが満室を目指すことでしょう。
本記事では、特に不動産投資初心者が入居率を上げるためにできる方法をご紹介します。
入居率とは
入居率とは、所有している物件の総部屋数に対して実際に貸している部屋数の割合を指します。例えば、1棟5部屋のアパートを所有していて3部屋が賃貸中の場合は入居率60％です。
入居率は、不動産賃貸経営においてよく聞かれる「空室率」と相反する関係にあります。
なぜ入居率が重要か
不動産賃貸経営において「入居率は最も重要」と言えます。なぜなら、入居率の高さが収益に直結するからです。入居者がいなければ家賃収入が発生せず、ローンの返済に支障が出ます。家賃収入から、ローン返済を含めた月々の支出を差し引いたものが利益になるため、家賃収入は多いに越したことはありません。投資目的の賃貸経営である以上は、少しでも多いリターンを望んで満室を目指す人がほとんどでしょう。
入居率が下がることのリスク
実際に入居率が下がると、どんなリスクがあるでしょうか。
上述のとおりローン返済に支障が出ます。当然、満室を目指すとしても一時的な入退去を含め、必ずしも常に満室になるとは限りません。そうした状況を踏まえたうえで月々の返済可能額を想定し、ローンを組むようにしましょう。
ローン返済額はなんとか賄えたとしても、家賃収入から返済額を差し引いてほとんど残らないようでは、その他の支出分が持ち出しになってしまいます。毎月発生する共用部分の光熱費に加えて、急な修繕費用や固定資産税の支払いに支障が出てしまうかもしれません。
「入居率が低い物件＝人気がない物件」ということを逆手にとって、現在の入居者から家賃の減額交渉をされる可能性もあります。
入居率が低い物件の特徴
一般的に、入居率が低い物件にはどのような特徴があるか解説します。もしも所有されている物件が下記の特徴に当てはまる場合には、すぐに改善することをおすすめします。
管理・清掃が行き届いていない
物件を見るときは常に、入居者目線、及び内見者目線を念頭に置きましょう。「共用部分にゴミが落ちている」「階段の蛍光灯が切れている」「敷地内に雑草が生い茂っている」「共用部分に自転車が雑然と置いてある」という状況を目にした時、どのような印象を受けるでしょうか。
入居者であれば、「長く住みたくない」と思うでしょうし、内見者であれば「管理・清掃が行き届いていないのは不安」と感じるでしょう。家賃や設備面で近隣の物件に引け劣らないとしても、こうした理由で入居率を下げてしまう可能性は大いにあります。
入居募集を１つの不動産会社にしか任せていない
より多くの人の目に入居者募集の情報を触れさせることは、入居者の早期決定に繋がります。それにもかかわらず、募集を１つの不動産会社にしか任せないのは入居率が上がらない一因と言えます。
現在は多くの人が、「ホームズ」「SUUMO」「アットホーム」に代表される不動産ポータルサイトを通して物件探しをしています。しかし、仲介を依頼した不動産会社が必ずしもこれらのポータルサイトと契約をしているとも限りません。もしも同社がいずれのポータルサイトへの掲載をしていない場合は大幅な機会損失になるでしょう。
また、同じ地域の不動産会社であっても、得意分野や営業スタイル、営業マンの熱量は三者三様です。
こうしたことからも、入居募集を１つの不動産会社にしか任せていないのはリスクと言えます。
入居者ニーズに合わない物件である
入居希望者が賃貸物件に求める条件は、地域やターゲットとなる世帯で異なります。各地域やターゲットごとの入居者ニーズを踏まえたうえで募集を行わなければ、たとえ賃貸需要があったとしても入居率は伸び悩むと言えるでしょう。
募集賃料が相場よりも高い
入居希望者は近隣の物件と様々な比較をしながら、より希望に近い物件を選びます。そうした中で、間取りや立地や設備面などで他の物件に優るものがないのにもかかわらず、明らかに高い賃料を設定している場合は言うまでもなく見劣りするでしょう。
設備面のニーズが満たされていない
たとえば、単身世帯向けの部屋であれば「インターネット無料」、ファミリー世帯向けに部屋であれば「追い炊き機能」というようにターゲットごとにニーズも異なります。こうしたニーズを満たしていない中、近隣の競合物件がそれを満たしている場合は、所有物件の競争力が下がり、選ばれにくいでしょう。
入居率を上げる方法
入居率のアップを考える際、まず大前提として、現在の入居者の退去を最小限に留まらせる必要があります。もちろん、転勤や同居人数の増減による住み替えニーズがあることは致し方ないことです。それ以外に、「共用部分の清掃や管理が行き届いていないから」「入居時のトラブル対応が遅い」などの理由で退去をする人が出ないようにしましょう。一度入居した人に少しでも長く継続して住んでもらうことは非常に重要です。
一方で、空室となってしまった場合は、１日でも早く入居者を決めることが収益アップに直結します。そのためには、全て不動産会社任せにするのではなく、オーナー自らも入居率を上げるための工夫や努力をしましょう。
内見時の印象が良くなる工夫をする
不動産賃貸は売買の時と異なり、入居を検討している物件であっても内見をするのは、ほとんどの人が1回限りであり、その時に受けた印象が入居判断にとても大きな影響を与えます。つまり、「内見時に与える印象を良くする」ことが入居率アップに繋がると言えるでしょう。
清潔感をもたせる
たとえ築古物件であっても、清潔感の有無でその印象は大きく変わります。清潔感の有無は、設備の良し悪しに引け劣らないくらい重要なポイントです。隅々まで清掃がされている部屋とゴミや虫の死骸が落ちていたりクモの巣が張っていたりする部屋では、印象が大きく変わることは言うまでもありません。
空室が出たのであれば、次の入居者の内見に備えてすぐにハウスクリーニングを入れましょう。入居が決まってからではなく、必要な修繕や清掃は最短で行うことで早くから内見を開始でき、機会損失を最小化することもできます。
明るい印象をもたせる
日当たりが良くなく、どうしても暗い印象になりがちな部屋もあるでしょう。その際は、照明器具をLED照明へ変更することをおすすめします。また、部屋が明るくなるようなアクセント（観葉植物や花、白基調の家具）を一時的に設置することも一定の効果があります。
フローリングのワックス掛けや水回りの水垢とりは清潔感が増すだけでなく、その周辺を明るい印象にしてくれます。
少しの手間と工夫を惜しまないことが入居率アップへと繋がります。
入居者の募集条件を見直す
周辺の同じような間取り、家賃の物件は入居率が高いのに自分の物件はなかなか入居者が決まらないという場合は、募集条件を見直すようにしましょう。具体的には、「賃料」「連帯保証人の有無」「ペット飼育可否」などが挙げられます。
賃貸需要をよく把握している不動産会社に相談しながら、見直せる部分は見直すと良いでしょう。
募集賃料を見直す
「ホームズ」では、地域別の家賃相場を調べることができます。不動産会社に賃料査定を依頼することも可能ですが、あらかじめ所有者自身が相場を調べ、入居者が決まりやすい賃料を把握しておくことをおすすめします。相場と比較し明らかに高い場合は見直すようにしましょう。
一方で、賃料を下げれば早期に入居者が決まる可能性が高まりますが、一度下げた賃料を上げることはなかなか難しいです。投資上のキャッシュフローを考えるうえで賃料設定はとても重要です。
賃料は相場程度がそれよりも少し高い水準に留め、フリーレントをつけたり礼金をなくしたりするなどの工夫で入居者が決まりそうであれば、そうした選択を取る方が賢明とも言えます。
連帯保証人を不要にする
もしもの時に備えるために、多くの物件では契約時に連帯保証人が求められます。しかし、中には身の回りに依頼できる人がいない人もいます。また、連帯保証人に対しては、契約書への署名、及び実印の押印に加えて印鑑証明書の提出が求められるケースがほとんどです。そうした煩雑さから、たとえ親兄弟がいたとしても依頼するのを躊躇する人もいます。
それらのニーズに応える物件として近年、連帯保証人不要のものが増えてきています。
その際はただ保証人をなくすのではなく、保証会社を利用することで、もしものリスクを回避するようにしましょう。
ペット飼育を可とする
近年、単身者を含めたペット需要が高まる一方で、ペット飼育可の物件は未だそれ程多くありません。そうした中、ペット飼育可とすることで他の物件との差別化を図ることができます。さらに、需要が多い地域では賃料を相場よりも高く設定できる可能性があります。
ただしペット飼育可にするにはデメリットもあります。たとえば、犬や猫を飼う場合は、壁紙や床が傷つきやすくなり、退去時の原状回復費用が多く掛かってしまいます。退去時にトラブルにならないよう、あらかじめ敷金を通常よりも高く設定したり、契約時に原状回復費用の負担割合について細かく決めたりするなど、対策をしておくと良いでしょう。
設備やサービスを見直す
仮に築古物件であったとしても、入居者確保のために大規模なリフォームをすることは必ずしも得策とは言えません。家賃相場にもよりますが、高額なリフォーム費用を回収するには長い年月が掛かることが多く、投資効率を大きく押し下げてしまう可能性が高いからです。
一方で、比較的少額でできる設備変更を行うのは１つの手です。たとえば、トイレの便座をウォシュレット付きのものにしたり、浴室のシャワーバス水栓や湯沸かし器を新調したり、インターホンをモニター付きのものにしたりと、少し手を加えるだけで物件の印象が良くなります。
あまり知られていませんが、あると喜ばれるのは、「洗濯物の室内干しフック」です。1階の部屋に設置すれば、外に洗濯物を干すことを躊躇しがちな女性に喜ばれます。梅雨時期はもちろん、日中家にいることが少ない人からはオールシーズンでニーズがあります。
最近では「インターネット無料」のサービスを提供する物件が多く見掛けられます。こうしたサービス面において、近隣の競合物件と比べて明らかに見劣りしている場合は、同様のサービスを検討してみてはいかがでしょうか。もしも競合物件がこうしたサービスを導入していない場合は、アピールポイントに繋がります。
近隣の競合物件がどのような設備やサービスを導入しているかを把握することで、見直すべき点やアピールできるポイントが明確になるでしょう。
インターネットに掲載する写真を明るいものにする
現在は、賃貸物件を探す多くの人がまずインターネット上の不動産ポータルサイトへアクセスし、入居を希望する物件の候補を絞ります。つまり、インターネット上のスクリーニングから漏れてしまえば、内見すらしてもらえない可能性が高いということです。
インターネットで得られる限られた情報の中で、写真の良し悪しは物件への印象を大きく左右します。基本的に、掲載される写真は仲介を依頼した不動産会社が現地へ行って撮影したものですが、写真から得られる印象が良くない場合は同社に差し替え依頼をすることをおすすめします。
「室内外が明るく写されているもの」「アピールポイントが写っているもの」を掲載することで、より多くの人の目に留まったり印象に残ったりすることで、内見希望者が増えるでしょう。
不動産会社と良い関係を築く
数多くのオーナーから物件紹介を依頼されている不動産会社にとって、入居希望者への物件紹介時に優劣がついてしまうことはよくある話。「日頃からよくコミュニケーションがとれている」「レスポンスが早い」「管理料や広告料を値切らず売上に貢献してくれる」など、不動産会社にとって取引をしやすい、継続したい、と思わせるオーナーであることが重要です。
仲介を依頼したらあとは不動産会社任せにするのではなく、積極的にコミュニケーションをとりながら良い関係を築くことが入居率アップの一助となるでしょう。
まとめ
不動産投資では、物件取得と同時に賃貸経営が始まります。毎月の家賃がインカムゲインのほとんどを占め、収益に直結することから入居率の高さは極めて重要です。入居率が下がると、月々のローン返済や急な修繕費の支払いに支障が出る可能性があります。
入居率を上げるための手段は、必ずしも賃料の見直しやリフォームが全てではありません。むしろ、あまりコストを掛けずにできることがたくさんあります。
「清潔感」や「居室内の明るさ」は内見時に良い印象を与えます。募集条件や設備・サービスを見直すことで近隣の競合物件から見劣りすることも防げるでしょう。日頃から不動産会社とよくコミュニケーションをとることを心掛け、良い関係を築くことも入居率アップに繋がります。
不動産投資において入居率の高さが成功へのカギと言っても過言ではありません。投資効率を考えるうえで最初から大規模なリフォームをすることはおすすめしません。まずはあまりコストを掛けずにできることから見直し、入居率アップに努めてみてはいかがでしょうか。
不動産投資入門！初心者には中古アパートがおすすめ
「将来の資産形成のため」「本業以外で収入を得られるようにしたい」「相続税対策」など、不動産投資を始めるきっかけは様々でしょう。不動産投資では、投資に関する知識のみならず、不動産賃貸経営、不動産管理、税務と言ったあらゆる知識が必要不可欠です。初心者がそれらの知識やノウハウを身につけられるのが、「中古アパート」への投資。
本記事ではその理由に加えて、初心者が良い物件を取得するためにできることをご紹介します。
不動産投資とは
不動産投資とは、利益目的で土地、建物をはじめとした不動産を取得し、そこから生まれるインカムゲイン（賃料収入）とキャピタルゲイン(売却益)を得る投資方法を指します。
現在は、家賃のように安定的な収入が得られる「インカムゲイン」を狙って投資をする人の方が多い傾向にあります。
一方で不動産売却時の値上がり益を狙ったキャピタルゲインを狙った投資は特にバブル期に盛んでしたが、初心者がそれを目当てに投資をするのは難易度が高いと言えます。なぜならキャピタルゲインを得るためには、①不動産取得価格を低くする、②取得後にバリューアップする、③不動産市場の価格変動を読む、のいずれかが達成できなければ難しいからです。
投資対象不動産は、アパートや貸家などの住居として貸し出される物件の他に土地、商業ビル、オフィスビル、ホテル、コンテナというように賃貸ができる物件全てです。プロ投資家であれば様々な物件に投資できるでしょうが、物件価格、リスク度合い、入居者選びの難しさから初心者向けは住居利用のものがほとんどと言えるでしょう。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
不動産投資では、売却をしない限り家賃が主な収益源であるため、株式のように景気で大幅に収益が左右するということはありません。もちろん景気変動を受けて家賃を多少上げたり下げたりということもありますが、それも頻繁に起こることはないでしょう。
また、減価償却によって徐々に資産価値が下がったり、地価変動で価値が多少前後したりすることはありますが、それが急高騰・暴落することは考えにくいです。
一方で、現物資産であるために風水害や地震のリスクがあります。災害リスクに対しては保険に入ったり、事前にハザードマップをよく確認したりするなどをして対策を講じましょう。
不動産投資のメリット
不動産投資の最大のメリットは、金融機関で融資を受けることで得られるレバレッジ効果を享受できることです。「テコの原理」を意味するレバレッジ効果とは、金融機関から借入れをすることで自己資金のみで投資するよりも大きな資産が取得でき、自己資本に対する利回りも大きくなるという効果を意味します。
不動産は相続税の計算において評価が低くなるので、相続税対策としても注目されています。土地は、公示地価(時価)の8割程度にあたる相続税路線価、建物は時価の6割程度にあたる固定資産税評価額で評価。加えて、建物は人に貸している場合はさらに3割程度評価が下がります。
また、金融機関から借入れをする際に加入することになる「団体信用生命保険」が万が一のリスクに備える役割を果たすため、生命保険という側面も併せ持っています。
参照：国税庁「No.4602 土地家屋の評価」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm
不動産投資のデメリット
不動産は流動性が低い資産です。売却時は、買主を探して交渉の上契約を結び、決済・引渡しとなるので株式のようにすぐに現金化することはできません。
その他に空室リスク、災害リスク、地価の下落リスクを抱えています。空室リスクについては後述しますが、特に区分所有や戸建て賃貸の場合は入居者が居なければ収入がゼロとなり、ローンの返済にも支障が出ます。
投資物件取得時の流れ
本記事では各項目について詳説はしませんが、不動産投資の流れはおおよそ以下のとおりです。
① 情報入手
② 物件の調査・取得検討
③ 価格交渉・資金調達
④ 契約
⑤ 決済・引渡し
初心者に中古アパートをすすめる理由
不動産投資を始めるにあたり、初心者には住居系の物件の中でも特に中古アパートをおすすめする理由を以下でご説明します。
新築物件は割高で低利回り
新築の場合、当然ながら設備は全て新品であるため、すぐに修繕が必要になるケースはないでしょう。しかし、その販売価格には販売業者の利益、いわゆる「プレミアム」が乗っています。そのため、販売価格は相場と比べて少なくとも2割は高くなっているでしょう。
新築物件は人が居住した時点、または未入居であっても販売から1年が経過した時点で「中古物件」となります。つまり、新築物件は利回りが低い上に、価値の下落スピードが早いのです。
不動産投資では、物件取得額が最大の要であり、その後生み出す利益を大きく左右すると言っても過言ではありません。「利回り」「初期費用」「キャピタルゲイン」のいずれも、物件取得額が低い程利益に繋がります。
よって、価格が抑えられ（相場程度、またはそれ以下）、利益を出しやすい中古物件の方が初心者向きだと言えます。
中古物件は初期投資額が抑えられる
不動産取得時に必要なお金として、物件取得費の他に初期費用があります。初期費用とは、登録免許税や不動産取得税などの税金、仲介手数証、保険料などで、一般的に物件価格の６～８％とされています。
また、不動産投資では金融機関から融資を受けることが可能ですが、そのためには自己資金(頭金)が必要です。金融機関の中には少額の自己資金で融資を出したり、フルローンを組めたりするところもありますが、それは結果的に月々の返済比率を高め、キャッシュフローを圧迫します。少なくとも物件価格の10％以上に相当する自己資金を用意するようにしましょう。
以上のように不動産投資を始めるには初期投資額としてまとまった資金が必要であるため、その額の要である物件価格が低い中古アパートを選ぶことが無難です。
中古アパートは空室率を下げられる
空室率とは、「賃貸物件(居室)総数に対して入居者がいない部屋がどれだけあるか」を指します。例えば、マンションの区分所有や戸建て物件の場合、空室率は０％か１００％です。賃借人が退去して、新たな賃借人が入居するまでのローン返済は賃料収入がない以上、オーナーの持ち出しになってしまいます。
一方で複数の居室を有するアパートの場合は空室リスクを分散でき、空室率を下げることができます。
特に、限られた自己資金の中で不動産投資を始めた人は、月々のローン返済が賃料収入で賄えなくなるのは大きな痛手です。返済が滞れば、金融機関からの信用も無くなってしまいます。手堅く始めるのであれば尚更、空室リスクが分散された中古アパートが良いでしょう。
中古アパートは不動産賃貸経営を体系的に学べる
不動産投資をするこということは、不動産賃貸経営をするということです。管理会社に家賃の回収から修繕対応まで全てお任せすることは可能ですが、初めての物件は不動産賃貸経営を学ぶためにも極力自分で管理することをおすすめします。
部屋が複数あるので、物件を取得してから早々に入退去が発生することもあるでしょう。共用設備の清掃やメンテナンスは定期的にやらなければなりません。「どこにどれだけコストが掛かるのか」「どこを改善すれば利益を増やすことができるのか」など、実際に経験するからこそ分かる学びがたくさんあります。後々に管理会社に任せるにしても自分で知識やノウハウを持ち合わせていれば、無駄にコストを掛けることがなくなり、キャッシュフローにもプラスとなるでしょう。
単に、「物件を取得して賃料収入があれば良し」とするのではなく、不動産投資ビジネスを成功させるためには不動産賃貸経営を学ぶことが必要不可欠です。比較的小規模で、リスクが低いとされる中古アパートは初心者が不動産賃貸経営を体系的に学ぶのに最も適していると言えます。
初心者が良い物件を取得するためにできること
初心者が良い物件を取得するためにできること
不動産ポータルサイトを見れば、全国各地でたくさんの売り物件が掲載されています。近所の不動産屋の前を通れば、売り物件のチラシがたくさん貼られているでしょう。
以下では、たくさんある売り物件の中から、経験もツテもない初心者が「良い物件を取得するためにできること」をご紹介します。
不動産投資の知識を高める、情報収集をする
とても原始的なやり方ですが、不動産投資は知識なくしてできません。知識を増やすためには、不動産投資に関する本やインターネットの記事を数多く読みましょう。これは多ければ多いに越したことはありません。本であれば最低5冊、できれば10冊以上読むことをおすすめします。不動産投資、賃貸経営、管理、そして税務やキャッシュフローの知識を持ち合わせた上で始めなければ多くの場合、どこかでつまずいてしまうでしょう。
不動産ポータルサイトや各不動産会社のホームページを見れば、多くの売り物件情報を見ることができます。不動産投資の知識を高めながら、「物件取得を検討している地域にはどのような売り物件が出ているのか」「価格や地域、諸条件面で自分の希望する物件はあるのか」などの観点で日頃から物件情報を数多く収集する癖をつけましょう。そうすることで徐々に自分が求める物件像が見えてくるはずです。
近所の不動産屋を直接訪問して話を聞いて見るのも良いでしょう。実際にその地域の第一線で仕事をされている方と話をすることで、その地域の賃貸需給バランスや特性など、オンラインでは見えにくい情報を得ることができます。また、不動産屋と顔なじみになったり、あらかじめ希望する物件の情報を伝えたりしておくことで、インターネットやチラシなどで公開される前の売り物件情報を水面下で入手できる可能性もあります。
土地勘がある場所の物件を選ぶ
初めての不動産投資は土地勘がある場所で物件を選ぶことを強くおすすめします。長く居住したことがある町や地元のことであれば誰しもが、その地域においてどこが「良い立地」なのか分かることでしょう。どこの地域も、「スーパーや薬局などの生活必需品を扱っている店舗が近くにある」「子どもを遊ばせられる施設が充実している」「高台に位置して水害リスクが低い」「街区がきれいで治安が良い」などの様々な観点で人気エリアとそうでないエリアがあります。
人気エリアであれば、多少家賃設定が高くても入居が見込めますが、人気のないエリアは、どんなに安くしても空室が続く可能性すらあります。
不動産投資では小規模から手堅く始めて実績を積み、徐々に規模を大きくし、物件数を増やすことが成功へと繋がります。知識や経験が不足している時こそ、土地勘がある地域の物件を選ぶことでリスクを最小化しましょう。
各地域の暮らしに適した物件を選ぶ
都心で不動産投資物件を探す際には、「駅から徒歩何分か」というのが１つのキーワードになります。昨今のコロナ禍で実態は少しずつ変わる可能性があるものの、通勤や通学を念頭に考えると駅から近い物件は集客力が高いとされています。
一方で地方都市の場合はどうでしょうか。必ずしも駅から近い物件が人気ではないことが多々あります。例えば車社会の地域であれば当然、入居希望者の関心は「駅からの近さ」ではなく、「駐車場には何台車を置けるのか」「駐車場代はいくらか」という点であると考えられます。
個々の地域の事情に適した物件を選ぶことで、より多くの人に「住みたい」「借りたい」と思われる物件を選びましょう。
まとめ
株式投資に比べ不動産投資を始めるには、一定の自己資金が必要です。決して少額ではない資金を投じるからこそ、リスクは極力減らしたいと誰もが考えるでしょう。
不動産投資では、投資に関する知識のみならず、不動産賃貸経営、不動産管理、税務と言ったあらゆる知識が必要不可欠と言えます。これらの知識やノウハウを習得したり、不動産賃貸経営を体系的に学んだりしつつ、可能な限りリスクを低く抑えられるのが「中古アパート」です。
また、不動産投資では物件取得額の低さが利益に直結します。一般的に価格が抑えられる中古アパートは初心者にとっても利益を生み出しやすく、最初の実績をつくる物件として最適でしょう。
良い物件を取得して安定した賃料収入を得るために、まずは土地勘がある地域で中古アパート取得を検討してみてはいかがでしょうか。不動産投資初心者でも、小規模から手堅く始めて、徐々に規模を大きくし、物件数を増やすことで不動産投資の成功へと繋がります。
空き家売却！少しでも高く、早く売るためのノウハウをご紹介
高齢化が進む日本では、相続や住宅所有者の転居などにより、全国で空き家が増え続けています。この「空き家問題」は決して他人事ではありません。「思い出が詰まっているから手放すのは気が進まない」という声もあれば、そもそも「どのように売れば良いか分からない」という声もあります。
本記事では空き家を放置することのデメリットに触れながら、空き家売買の一連の流れに加えて少しでも高く、早く売るための工夫をご紹介します。
空き家問題とは
近年、社会問題にも発展している「空き家問題」。自宅の周りや実家の周りを見渡すと、空き家の1件や２件はすぐに見つかるという方も多いのではないでしょうか。総務省統計局の住宅・土地統計調査によると、平成30年において総住宅数に占める空き家の割合(空き家率)は13.6％と、過去最高となっています。
参照：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/g_gaiyou.pdf
なぜ空き家ができてしまうのか
高齢化と核家族化が進んでいる日本では、高齢者が1人または夫婦2人で暮らしているケースが非常に多く見られます。その高齢者がグループホームなどの高齢者施設や子ども宅に転居したり、相続人がそのまま放置したりすることで空き家は生まれます。
自分が生まれ育った家である場合や親が長く暮らしていた場合には様々な想いが巡り、自分の判断で手放すということに迷いが生じやすいのも事実です。「そもそもどのようにして売却をしたら良いか分からない」という声も聞かれます。さらには、相続をした兄弟間で意見が対立して売却ができないケースもあります。
空き家を放置することのデメリット
特に遠方に住んでいる場合や多忙である場合は、空き家を管理せずにそのまま放置してしまうことが多くあります。このような場合はもちろん、１年に数回の管理では環境の維持を十分できるとは言えません。家の周りに草木が生い茂って近隣住人や通行人の邪魔になったり、家の中に動物が住み着いてしまったりすることもあります。
また、家は人が住まなくなると急速に老化が進み、倒壊や損壊のリスクが高まります。
以上のように空き家を放置する弊害は様々です。
空家対策特別措置法とは
増え続ける空き家やそれに伴う生活環境へのマイナス影響を受けて、平成27年に「空家等対策特別措置法」が施行されました。この法律では、「特定空家等」に認定されると行政はその所有者に対して除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言または指導、勧告、命令を行うことができます。
ここでは詳説しませんが、具体的に「特定空家等」とは以下の４点が参考基準となっています。
①そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
参照：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html
空き家の活用方法
所有者自身がリフォームや建替えをして住むという選択を取らない限り、空き家の活用方法は大きく分けて「売却」と「賃貸」の２つです。賃貸をして収入を得られる可能性もありますが、自分が住まない以上は遅かれ早かれ売却をすることになるでしょう。従って本記事では売却することに焦点を当てたいと思います。
売却と一言で言っても、中古住宅として売却するのか、更地にして土地として売却するのかで価格や流れが異なります。また、建物付きで売却をしたいけれどその建物自体にはほとんど資産価値がない状態(一般的に木造住居の場合は築20年以上)の物件を売却する場合は「古家付き土地」として売却するケースもあります。
以下で各項目の整理をします。
中古住宅として売却
築年数が浅く、建物に資産価値がある場合や建物の意匠そのものに価値がある場合、もしくは築20年以上であっても途中でリフォームがされていたり、綺麗に使われていたりしたためにまだまだ住めるような物件は中古住宅として売却するのが最も手元にお金が残る方法です。
ただし、売却を決心してからリフォームをすることはお勧めしません。リフォームはどうしても個人的な好みが反映されがちですが、必ずしもそれが買主に魅力的に映るとは限らないからです。むしろ価格設定においてリフォーム代相当分低くする方が早期の売却に繋がるでしょう。
土地として売却
元々あった建物の資産価値がない場合や住むには相当な修繕、リフォームを要すると考えられる場合は、更地にして土地として売却するという選択肢があります。ただし、更地にしたからと言ってすぐに売却できる保証はないため、解体費用を先に持ち出しで支払わなければなりません。立地によっては、更地にしてから買主が見つかるまでの間は駐車場として貸し出して賃料収入を得る事も可能です。
1点注意しなければならないのが、道路付けです。現在は建物が建っていても道路付けによっては、再建築不可となってしまう場合があります。具体的には、建築基準法上の道路に２ｍ以上接していない土地は原則再建築不可となっています。更地にしてから気づくことがないよう注意しましょう。
参照：suumo「再建築不可物件とは？後悔しないために知っておきたい再建築不可物件のメリット・デメリット」
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chukoikkodate/ck_sagashi/saikenchiku_fuka_bukken/
古家付き土地として売却
建物に資産価値はないけれど、解体費用の捻出が難しい場合、または自分の手によって解体をするのは心情的にできないという場合、古家付き土地として売却する方法があります。買主が購入後に建物をどうするかは自由ですが、買主の負担で解体する可能性が高いため、それを加味して売出価格は相場よりも低く設定されるのが一般的です。
売却活動を始める前に知っておきたいこと
多くの人にとって、不動産を売却するという経験は一生のうちに1度か2度あるかないかでしょう。媒介契約時に不動産会社からは一連の流れについて説明はされますが、事前にある程度の知識がある方が話はスムーズですし、トラブルも起こりにくいです。
以下では売却の流れに加えて、予め知っておいた方が良いと思われる事項をご紹介します。
売却までの流れ
売却を決めてから決済・引渡しに至るまでの一般的な流れは、主に下記のとおりです。
①不動産会社に問合せ
②価格査定、売出価格の決定
③不動産会社と媒介契約を結び、売却活動開始
④買付申込、売買契約
⑤決済引渡し
売り方は複数でも良い！
不動産の売却活動において、売り方を１つに絞る必要はありません。つまり、中古住宅としても売り出しながら、同時に土地としても売り出すことができます。前述のように、売出価格や手残りの金額を考えると中古住宅で売ることができるのがベストでしょう。
しかし、土地での売却に抵抗がないのであれば土地としても売り出すことで、より多くの人の目に留まることになりチャンスが増えます。その際は、現況は中古住宅が建っているけれど引渡し時には更地であることを意味する「更地渡し」の文言が見出しや写真に記されます。早期の売却を希望するのであれば尚更、複数の売り方で売り出してみてはいかがでしょうか。
どのタイミングで更地にするのが良いか
更地渡しという条件付での売買では、契約締結後に売主の責任で建物の解体(地中埋蔵物がある場合はその撤去)を行います。買主とローン特約を結んでいる場合には、ローン審査が無事通り、契約解除の可能性がなくなってから着工するように注意しましょう。
当然、建物の老朽化などによって早急に更地にする必要性がある物件は除きますが、買い手が決まる前に更地にしてしまうことにはデメリットがあります。これは現況で建物を有する全ての物件に通ずることですが、更地にしたからと言って必ずしも買い手が見つかるとは限りません。
また、木造とは言え、解体費用は高額である上に解体費用をそのまま売出価格に上乗せすることは現実的に難しいと言えます。加えて、更地にすると税制優遇措置がなくなり固定資産税が大幅に増えます。
以上のことから、個別の事情がない場合には契約締結後(ローン審査通過後)に更地にすることをおすすめめします。契約後は何かと忙しくなりがちなので解体業者へは、あらかじめ見積り依頼をしておき、契約がまとまりそうになった時点で工事日程を仮押さえしておくとスムーズです。
空き家を少しでも高く、早く売るためにできる工夫
ご自身やご家族が住んできた大切な家を売るのですから、少しでも高く売りたいというのは誰しもが思うことでしょう。また、一般的に流動性が低いと言われる不動産だからこそ、少しでも早く売りたいと思うのも当然のことです。
以下では、不動産会社に仲介業務を依頼することをゴールとせずに積極的に売却活動を進めることで、空き家を少しでも高く、早く売るためにできる工夫をご紹介します。
良い不動産会社を選ぶ
不動産会社の良し悪しが、決済・引渡しまでに掛かる期間や最終的な成約価格(価格交渉などにより必ずしも売出価格と同額ではない)に大きく影響を及ぼすと言っても過言ではありません。その地域の事情に精通している、潜在顧客が多くいる、販促活動に力を入れている(例 新聞広告やチラシを定期的に出している、自社ホームページを頻繁に更新している)、レスポンスが早いなどの基準で絞り込んだ上で、より信頼できそうな会社を選ぶと良いでしょう。実際に電話で問合せをして、所有する空き家が属する地域の不動産需要や最近の取引事例を聞いてみることもお勧めです。
物件の印象を良くする
物件を売り出すと、購入を検討している人が内見に訪れます。内見をした印象(第一印象)が良ければ、購入に結びつく可能性もぐっと上がります。そのためには、建物内、及び敷地内は極力片付けや掃除をして綺麗な状態にしましょう。
せっかく日当たりが良い物件にもかかわらず庭の草木が伸びすぎてそれを阻害している、残置物が散乱しているがために空間が狭く感じられる、ということは絶対に避けたいものです。
物件に対してネガティブな印象が残ってしまった場合はそれを指摘しながら価格交渉をされる可能性もあります、従って売却活動を始める前に、可能な範囲で建物内や敷地内を綺麗にしましょう。
定期的に不動産会社に連絡を取る
価格が低い物件は仲介の不動産会社が受け取れる手数料も低くなってしまうため、同社の販促活動において優先順位が下がってしまう可能性があります。数多くの物件を取り扱う中で自身の物件を早期に売却してもらうために、具体的に「いつまでに売却したいのか」を明確に伝えましょう。また、買主から価格交渉を持ちかけた時に応じられる余地はあるかということを含めた諸条件についてもあらかじめ伝えておくとスムーズです。
専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、不動産会社は売主に対して1週間または2週間に1度売却活動の進捗連絡を行う義務があります。しかしこれは期間が長くなればなる程、形式的になりやすい側面があります。売主側から積極的に不動産会社に連絡を取り、当該物件を早く売るために販促活動を強化しようという気持ちにさせると良いでしょう。
まとめ
「思い出が詰まった家だから」「遠方に住んでいて面倒だから」と空き家の売却には消極的になりがちですが、自分で住む選択をしない以上、遅かれ早かれ売却をしなければなりません。空き家は放置すればする程、老朽化が進み環境が悪化します。売り出したからと言ってすぐに売れるとは限りません。早くから計画的に売却活動に取り組まれることをおすすめします。
また、空き家売却と一言で言っても売り方の選択や工夫で最終的な成約価格や活動期間に差が出ます。不動産会社任せにするのではなく、売主側も積極的に売却活動に関わることで、少しでも高く、早く空き家売却ができるでしょう。
コロナ禍で広がるオンライン内見！積極的に活用したい理由
新型コロナウィルス感染症の感染が拡大する中でリモートワークが進み、自宅で仕事をする人が増えてきました。これまでは自宅で仕事をする前提で住まいを選んでいなかった人も多く、これを機に住み替えを検討する人が増加傾向にあります。
一方で新型コロナ感染のリスクを考えて、内見や相談のオンライン化需要が広がりを見せています。
「実際に見ることなく本当に良い物件に出会えるの？」「必要な情報は手に入るの？」本記事では、そんな疑問に答えながら「オンライン内見のメリット」を解説します。
最近よく聞く「オンライン内見」とは
コロナ禍でよく聞かれるようになった「オンライン内見」。「なんとなくはイメージができるものの、詳しいことは分からない」という方も多いのではないでしょうか。
現在需要が急速に高まっているオンライン内見には、どのような種類があるのかをご紹介します。
自宅にいながらにして内見ができる
オンライン内見とは、実際に店舗や現地を訪問せずに、自宅にいながらにして物件の内見ができるサービスです。現地の不動産会社のスタッフとオンラインで繋ぎ、ビデオ通話を利用して実際に自分自身が現地へ行って内見をしているかのような、言わば「疑似内見」ができることが最大の特徴です。
その他、360度カメラを物件内の複数箇所に設置してあらかじめ撮影したものをスタッフと画面上で共有しながら見て情報共有をするケースや、VRコンテンツを制作してWeb上に公開しているケースもあります。あらかじめ物件内を撮影した動画をYouTubeに掲載している会社も少しずつ増えてきています。
コロナ禍でオンライン内見の需要は急拡大
不動産・住宅情報サイトのLIFULL HOME’Sはオンラインで相談、内見、重要事項説明ができるアプリ「LIFULL HOME’S LIVE」を2017年に提供開始。今年(2020年)4～6月はその利用数が前年同月比28倍になっており、不要・不急の外出を控えたコロナ禍においてその需要は急速に高まっています。
参考： LIFULL HOME’S PRESS https://www.homes.co.jp/cont/press/rent/rent_00812/)
内見のみならず、契約もオンラインで
従来の不動産営業は対面接客が主流でしたが、新型コロナの感染拡大を受けて、オンライン化が急速に進み始めています。
オンライン内見を行っている不動産会社の多くは、問合せや相談業務もビデオ通話や電話などを用いた非対面・非接触型の営業を導入しており、重要事項説明や契約もオンラインで済ませることができる会社もあります。
つまり、不動産会社によっては一度も店舗へ足を運ぶことなく、物件の契約が可能となっているのです。
オンライン内見はズバリこんな人におすすめ！
コロナ禍で拡大しているオンライン内見ですが、感染のリスクを懸念している人以外にも、あらゆる理由で内見へ行くこと自体が困難な人にもおすすめです。
新型コロナの感染リスクを懸念している人
この記事をご覧になっている方の多くは、新型コロナの感染リスクを懸念し、内見へ行くことを躊躇されていることでしょう。実際に内見へ行くとなると、不動産会社のスタッフと一定時間同じ空間に居ることになります。当然、各不動産会社はあらゆる感染予防策を講じている場合がほとんどだと考えられますが、気持ちの上で不安が拭えないこともありますよね。
また、職業上の理由で極力他者との交流を避けざるを得ない方もいることでしょう。オンライン内見は、インターネット環境が整っていてパソコンやスマートフォン、タブレット端末があれば、誰にでもできます。不動産会社によっては、最初の問合せから契約及び重要事項説明までをオンラインで済ませることができるところもあり、他人との接触を極力避けたい人には特におすすめです。
せっかく気に入った物件がインターネット上で見つかったにもかかわらず、内見を躊躇したばかりに入居チャンスを逃してしまうことがないよう、まずはオンライン内見の対応可否も含めて不動産会社に問合せをしてみてはいかがでしょうか。
内見へ行く時間や余裕がない人
現地までの往復所要時間にもよりますが、実際に内見へ行くとなると、ある程度まとまった時間が必要です。仕事が忙しい人、さらには育児や介護で内見に多くの時間が割けない人にとって移動時間が掛からないオンライン内見はうってつけです。
また、一度に気になっている物件を全て見る必要はなく、1件1件別の時間で予約をすることができます。仕事の合間や休憩時間、外出先からも内見ができるのです。これまで時間が確保できずに内見を諦めていた人も、これを機にオンライン内見を試す価値は十分あると言えます。
遠方の不動産を探している人
就職、転職、転勤、進学などの理由で現在の居住地から離れた場所、特に馴染みのない場所での物件探しは一苦労です。移動に掛かる時間とコストは決して小さくない上、限られた時間の中では内見できる数も限られることから、気持ちの上でも焦って物件を決めてしまう可能性もあります。
また、長距離移動や不慣れな土地での移動は体も疲労するため、疲れた状態で重要な判断をすることにもなり得ます。オンライン内見ができれば、そう言った制約や不安から解放されるので、より冷静な判断ができるのではないでしょうか。
オンライン内見のみでは不足がない？
新型コロナの感染リスクを防げて、時間もコストも節約できるオンライン内見。物件探しのハードルが下がったとも言える一方で、それだけでは不足がないのか、全てを網羅できるのか不安もあるでしょう。
そんな不安を和らげるべく、以下では「不動産会社がどのようなサービスを行っているのか」、「覚えておきたいチェックポイント」をご紹介します。
実際に現地へ行くのと遜色がない情報を提供
「本当にオンラインで見るだけで大丈夫だろうか」「必要な情報は全て手に入るのだろうか」こうした不安の声はあって然るべきでしょう。オンライン内見では基本的に不動産会社のスタッフが現地から生中継で物件内の様子を映します。その際、各部屋・スペースを隅々まで映したり、内見者の質問にその都度答えたりと、実際に現地で一緒に内見をしているかのようなサービスを提供します。
画面上では詳細な広さや長さが分かりませんが、スタッフがその場でメジャーを用いて長さを測ったり、実際に浴槽に入ったりすることで具体的なイメージを持つことができるので安心です。
また、ベランダから周辺環境を映したり、会社によっては敷地外へ出て最寄り駅まで撮影をしながら歩いたりするサービスを提供しているところもあります。
一方で、騒音や匂いといった第三者を介しては伝わりにくいもの、個々で感じ方や判断基準が異なるものの情報については、参考程度に留めておきましょう。
内見時に確認すべきポイント
現地へ行かずとも詳細な情報を得るために、あらかじめチェックリストを作成しておくことをおすすめします。
参考までに、内見時に確認すべきポイントを記します。これらは、オンラインであるか否かにかかわらず、物件選びの上で大事なポイントですので、ぜひメモをして頂ければと思います。
【設備面】
・クローゼットの幅や高さ、奥行き
・エアコンや照明器具、ガスコンロの有無や個数
・コンセント(テレビ線含む)の位置や個数
・収納量
【環境面】
・日当たり状況(日照時間)
・通信環境
・空調や換気機能(給気口や吸気口の位置や個数)
【共用設備面】
・オートロック
・ゴミ置き場
・郵便受け、宅配ボックス
・駐車場、駐輪場
・エレベーター、階段
以上のポイントの他、事前に間取り図やインターネット上に掲載されている写真をよく見てイメージを膨らませたり、質問事項を考えたりしてからオンライン内見を行うと一層スムーズで有意義なものになります。
全ての取引が非対面・非接触で完結するケース
2017年から賃貸契約に関する重要事項説明のオンライン対応が可能となりました。これにより、不動産会社によっては内見のみならず全ての取引が非対面・非接触で完結します。
重要事項説明と契約もオンラインで
これまで不動産売買や賃貸の取引においては、宅地建物取引士が重要事項説明を借主側へ対面で行うことが法律で定められていましたが、このうち賃貸については2017年にIT機器を利用したオンライン対応が許可されました。この「IT重説」により、直接店舗へ行かずに契約ができるようになりました。
(重要事項説明とは、「取引に関わる不動産事業者が宅地建物取引士をして取引の当事者や相手方(購入者/賃借人)に対して、取引条件や取引条件に関わる一定の重要事項が記載された書面を交付して説明しなければならない」としています。)
非対面・非接触で完結する取引の流れ
不動産取引のオンライン化が進められている一方で、不動産会社には書面の交付が義務付けられています。そのため非対面・非接触で完結する取引の一連の流れは、おおよそ以下のとおりです。
- 不動産会社に対して、内見希望物件の問合せをする
- オンライン内見の日程調整やその他事前確認事項を電話やビデオ通話、メールなどで確認
- オンライン内見
- 事前に不動産会社から郵送されてきた重要事項説明書を手元に用意し、オンラインでの重要事項説明を受ける
- 重要事項説明書と契約書へ署名捺印をし、各1通を不動産会社に返送する
- 鍵を郵送で受領する
※不動産会社によっては一部または全てが対面でのお取引となる場合があるため、個別のサービス内容は各社へお問い合わせ下さい
まとめ
オンライン内見について「思っていたよりも手軽にできそう」、オンラインのみでも「必要な情報は十分手に入りそう」、「実際に何件も物件を巡るよりも効率的」、という印象を持たれた方も多いのではないでしょうか。
コロナ禍で私たちの生活様式は大きく変わってきました。感染リスクを考慮して物件選びを躊躇する気持ちがある一方で、リモートワークの促進から住み替えニーズが高まっているのも事実です。
これまで対面接客が当たり前であった不動産業界は大きく変わろうとしています。オンライン内見に対応している不動産は着実に増えてきており、今後も増加する見通しです。
例え感染が収束したとしてもその利便性の高さから、物件選びのオンライン化は益々加速することが予想されます。不動産各社は、この流れに対応すべく、オンラインでの接客も対面接客時と遜色がないよう様々な工夫をしています。全ての取引を非対面・非接触で完結できる会社もあります。
OHEYAGO(https://oheyago.jp/)では、物件選びから内見、契約までの全ての取引がオンラインで完結。スタッフとはLINEでやり取りができ、スピーディーな返信と丁寧な対応が評判です。
一方で、一度も物件を直接見ずに決めるのは不安という方も多くいるかと思います。そういう方は、オンライン内見を経て絞り込んだ候補を実際に見に行くのはどうでしょうか。そうするだけでも、時間と移動コストの節約になりますし、感染のリスクを下げることができます。
オンライン内見は、インターネット環境があり、パソコンやスマホ、タブレット端末があれば、仕事・家事・育児・介護などの合間の時間を使って気軽にすることができます。
利用料金も掛からず、手軽に内見できるサービスをまず一度試してみてはいかがでしょうか。
※インターネット通信料は利用者負担
